専属専任媒介契約にはどんなメリット・デメリットがある？
不動産を売る際にやるべきことを解説します。
家を売るときは、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約は３種類ありますが、それぞれの違いを理解せずに家を売ってしまい、後悔する人がたくさんいます。
今回は、媒介契約の中でも理解が難しい「専属専任媒介契約」を分かりやすく解説します。
他の媒介契約との違いや契約するときの注意点について説明しますので、不動産売却の参考にしてください。
どの媒介契約を結ぶ場合でも必要な「不動産売却で損をしない方法」も紹介しますので、ぜひ最後まで目を通してください。
【目次】※この記事は約1分で読めます
・専属専任媒介契約とは？
・一般媒介契約や専任媒介契約との違い
・専属専任媒介契約を結ぶ時に気をつけること
・媒介契約を結ぶ前に絶対にやるべき事
専属専任媒介契約とは、売主が不動産会社１社のみに売却活動を依頼する媒介契約のことをいいます。
依頼を受けた不動産会社は他社と競合することがありません。
つまり、売主からの仲介手数料が保証されているため、積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高いです。
また、依頼を受けた不動産会社は指定流通機構（レインズ）に物件を登録する必要があります。
これにより、他の不動産会社に物件情報が広まるため、早く買主を見つけられる可能性が高まります。
また、不動産会社は毎週売主に販売状況を報告する義務があります。
そのため、売主は現状を把握しながら安心して売却活動を行うことができます。
一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は、売主が複数の不動産会社に売却活動を依頼できることです。
複数の不動産会社が競い合うため、早く買主が見つかる可能性が高いです。
しかし、他社が先に買主を見つけるリスクがあり、不動産会社には仲介手数料が保証されていません。
そのため、物件の条件がよほどよくない限りは、各不動産会社の積極的な売却活動は期待できません。
専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は、売主が自分で買主を見つけた場合は不動産会社を介さずに直接取引ができることです。
１社のみに依頼できる点は専属専任媒介契約と同じですが、より自由に売却活動を行えるのが専任媒介契約です。
しかし、売主が直接買主と取引した場合は不動産会社に仲介手数料は支払われません。
加えて、レインズの登録期限が長い（７日以内）販売状況の報告の頻度が低い（２週間に１回）ことを考えると、専属専任媒介契約を結ぶほうが不動産会社の積極的な売却活動が期待できます。
メリットだらけの専属専任媒介契約ですが、１つだけ気をつけたいことがあります。
それは、不動産会社による「囲い込み」。
囲い込みとは、不動産会社が自社の顧客から買主を探し、売主と買主の両方から仲介手数料を取ることです。
囲い込みにより、買主が見つかりづらくなったり、それを理由に値下げを促されたりすることがあります。
売主にはID・パスワードが交付され、レインズで登録内容や取引状況を直接確認できるようになっています。
なかなか買主が見つからない・怪しいと思ったらすぐに確認しましょう。
条件・目的に合った媒介契約を選びましょう
今回は専属専任媒介契約をメインに解説しましたが、どの媒介契約にもメリット・デメリットがあります。
そのため、一概にどの媒介契約が１番良いということはなく、条件や目的に合った媒介契約を結ぶことが大切です。
どの媒介契約を結ぶ場合でも、事前に査定をしておく必要があります。
相場を知っておかないと質の悪い不動産会社に買い叩かれ、数百万損してしまうこともあります。
これを避けるためには、複数社で見積をして相場を調べておくことがとても重要です。
複数社に査定を依頼するべき理由は、不動産会社によって物件の得意・不得意があるからです。
例として、筆者の実家を査定した結果が以下の通りです。
大手の不動産会社から地元の不動産会社など複数社で査定をした結果、
・A社：3,800万円
・B社：4,300万円
・C社：4,000万円
と、一番高い社と低い社ではなんと500万円もの差があることがわかりました。
こうした理由から、不動産売却で損をしないためにはまず複数社での見積が必須と言われています。
失敗を防ぐためにも、事前に不動産の相場を知った上で媒介契約を結びましょう。
「そうはいっても、複数の不動産会社に査定依頼するのは面倒…」という気持ちもわかります。
しかし、最近はスマホからでも簡単に利用できる一括査定サービスが増えてきました。
なかでもおすすめなのは「リビンマッチ」というサイトです。
おすすめポイントは以下の3つです。
•無料・最短60秒でカンタンに依頼できる
•加盟会社は日本最大級の全国1,700社以上
•最大6社の不動産会社で一括比較できるから
とにかくラクに最高査定額を知れる
使い方はカンタンで、まずは家の種類を選択。
あとは査定に必要な情報を入れるだけ。
入力は大体1分ほどで完了します。
その後、不動産会社からは以下のような査定結果を受けとる事が出来ます。
査定に出したからといって、無理に売る必要はありません。
安心して試すことができるのでおすすめです。
媒介契約を一度結べば、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」だと最大3か月契約を切ることはできません。
「一般媒介契約」は制限がないものの、質の悪い会社に時間を取られるのは避けるべきでしょう。
こうした失敗を防ぐためにも、事前に不動産の相場を知った上で媒介契約を結びましょう。
また、家は放置すると、維持費や固定資産税などの無駄な出費がかさみ、価値がどんどん下がってしまいます。
周辺地域への迷惑も考えなければいけません。
不動産売却を検討している場合は、早めの相場確認をしましょう。
繰り返しになりますが、不動産会社を1社に絞らず、複数の不動産に見てもらうことが最も損のない方法です。
まずは手軽で便利な一括見積サイトで調べてみることをオススメします。